Процесс покупки
Процесс покупки недвижимости на Северном Кипре:
- Выбор объекта недвижимости, согласование стоимости и условий заключения контракта. Несмотря на тот факт, что Суд ЕС признал законность существования компенсационного комитета Северного Кипра, сам Северный Кипр - международно не признан, и поэтому предельно важно, чтобы в этом процессе участвовали международные эксперты и юристы, гарантирующие прозрачность и чистоту сделки.
- Чтобы зарезервировать выбранный объект недвижимости, необходимо внести депозит обычно в размере 1000-2000 фунтов Продавец (девелопер, застройщик) выдает документ, подтверждающий получение средств и условия резервирования. Наша компания работает в соответствии с английским законодательством, т.е. мы рекомендуем платить депозит непосредственно юристу, где он находится до завершения полной проверки объекта недвижимости.
- Оплата услуг юриста, который составляет контракт, в котором указываются условия купли-продажи: стоимость недвижимости, сроки сдачи объекта, паспортные данные продавца, покупателя и прочие специальные условия сделки, которые были оговорены во время резервирования. Стоимость юриста составляет порядка 1000-1500 фунтов, в зависимости от предоставляемого перечня услуг. Юрист берет на себя следующие обязанности: оплату всех налогов, пошлин; регистрацию контракта в Земельном управлении и кадастре; проверку ликвидности продавца, титулов на землю; подачу соответствующих документов в Министерство Внутренних дел; ведение всей сделки от начала и до момента получения продавцом безусловного права собственности и титулов на землю.
- Контракт подписывается со стороны покупателя и продавца, либо это делает юрист от имени покупателя при наличии доверенности, оставленной у юриста на Северном Кипре и зарегистрированной у государственного нотариуса на Северном Кипре. В противном случае, покупателю понадобится оформить такую доверенность в Турецком консульстве в России и отправить по DHL юристу.
- Во время подписания контракта происходит первый платеж по контракту (обычно 25-30%) и оплачивается государственная пошлина - гербовый сбор в размере 0,5% от стоимости недвижимости, указанной в контракте. Обычно Гербовый сбор, также как и регистрационный сбор, оплачиваемый в земельном управлении, платится сразу юристу при оплате его услуг.
- По закону ТРСК контракт должен быть зарегистрирован на имя покупателя в течении 21 дня после подписания в местном земельном управлении.
- На этом этапе Вам необходимо предоставить Справку о Несудимости из Вашей страны, которая должна быть на английском (нотариально переведена), где должно быть указано, что у Вас не было судимостей. В случае, если у юриста не будет этого документа, Министерство Внутренних Дел не примет и не будет рассматривать Ваше заявление на получение и перевод титулов на Ваше имя. После того, как Вы отправили нам Справку о Несудимости, мы подготавливаем и подаем в Министерство Ваш файл с аппликационной формой и всей необходимой информацией о Вас и Вашей недвижимости. Как только Министерство принимает Вашу аппликационную форму, оно выдает номер ссылки, который начитается с 11-77, за которыми следуют год и номер от даты аппликационной формы. Как правило, процесс должен быть завершен в течении 18 месяцев, если не возникнут какие либо проблемы с Вашими деталями.
- Для приобретения недвижимости иностранцу необходимо получить специальное разрешение на перевод прав собственности, которое выдается Министерством Внутренних Дел Турецкой Республики Северного Кипра. Адвокат подготовит необходимые документы и обратится в соответствующие государственные органы для получения Вами такого разрешения. Для проведения этой процедуры Вам необходимо предоставить следующий пакет документов:
• копия контракта (оригинал хранится у юриста до момента получения Вами титулов на землю) ;
• анкета;
• заявление;
• копия лицевой стороны паспорта и страницы, где находится въездная виза;
9. Юрист поможет Вам заполнить все необходимые документы для получения такого разрешения. Процедура получения разрешения в общей сложности обычно занимает до 24 месяцев.
Какую бы недвижимость Вы не купили - строящуюся или уже готовую, вне зависимости от того, есть ли на нее документы или их еще нет, Вы свои титулы на недвижимость получите только тогда, когда получите разрешение на приобретение этой недвижимости. А разрешение Вы получите через 18 – 24 месяца с момента подачи заявления на приобретение недвижимости в Министерство Внутренних Дел Турецкой Республики Северного Кипра. На практике это означает следующее. С момента подписания контракта о покупке недвижимости, Вы фактически являетесь ее законным владельцем. То есть, Вы можете ее продать, сдать, подарить, разрушить, сдать в залог и т.д. Если на недвижимость уже готовы документы, то для подстраховки можно взять доверенность с ее предыдущего владельца, чтобы быть уверенным, что он с ней ничего не сделает, или в Земельной Службе оформить обременение (ипотеку) на эту недвижимость, чтобы до того момента, как Вы его снимите, никто кроме Вас не мог с ней ничего сделать. В любом случае, к каждому объекту недвижимости подход индивидуален, и наш английский юрист на Северном Кипре посоветует оптимальный способ оформления сделки.
Законы на Северном Кипре работают и выполняются очень четко, все спорные вопросы решаются в суде, который по аналогии с английским законодательством стоит на стороне покупателя. Раз Вы за недвижимость заплатили деньги и можете это доказать (то есть, предъявить контракт о ее покупке), ее у Вас уже никто не отнимет. Даже если Вы окажетесь известным международным преступником (например), и Вам откажут в праве покупать недвижимость на Северном Кипре, все равно по контракту фактически Вы будете ею владеть, и по закону никто ее у Вас отнять не сможет.
Таковы практика и закон на Северном Кипре, распространяющиеся на всех иностранных покупателей недвижимости. Ни одной проблемы, связанной с этим вопросом, на Северном Кипре еще не было.
10. После получения права собственности (поссесион), Вами уплачивается НДС в размере 5% от стоимости недвижимости, указанной в контракте.
11. После оплаты остатка стоимости, на Ваше имя оформляются документы (титулы), подтверждающие право собственности на недвижимость.
Дополнительные расходы:
1. НДС (VAT-KDV)
На данный момент этот налог составляет 5% и оплачивается в Налоговой Инспекции. Этот налог платится не из расчета от рыночной цены недвижимости, а от оценочной стоимости (которая практически на 40% меньше, чем рыночная цена имущества). Оценочную стоимость устанавливает Департамент Регистрации Земли. Что касается НДС, то здесь важен статус Продавца. Если Продавец (владелец объекта) является частным лицом, который не считается «профессиональным продавцом недвижимости», то при передаче НДС обычно не взимается. Тем не менее, если Продавец является строительной компанией в ТРСК, тогда НДС выплачивается в обязательном порядке.
2. Налог на покупку (Transfer Fee)
Выплачивается Департаменту Регистрации Земли в размере 6%. Уплачиваются 6% налога от стоимости недвижимости, указанной в
контракте, - расходы по переводу титула на землю на Ваше имя (согласно
старого законодательства, при первой покупке недвижимости Вы
освобождаетесь от 6% налога и платите всего 3%. 01.11.2011 была принята
поправка для иностранцев, которая предусматривает уплату 6% налога). Этот налог платится не из расчета от рыночной цены недвижимости, а от оценочной стоимости. Оценочную стоимость устанавливает Департамент Регистрации Земли. Примечание: этот налог платится только тогда, когда титул на собственность регистрируется на имя покупателя. Практически каждый покупатель вправе продать недвижимость до этого момента без каких либо обязательств перед налоговой.
3. Гербовый сбор (Stamp Duty)
Этот налог оплачивается в Налоговой Инспекции. Ставка 0,5% цены по контракту, оплачивается в течении 1 месяца с момента подписания контракта. Если этот налог не оплачивается в течении месяца, стоимость увеличивается поэтапно до тех пор, пока через 6 месяцев она не достигнет 1,5%. Покупателю следует попросить своего юриста зарегистрировать контракт в ТРСК в течение 1 месяца, для того, чтобы обеспечить самую низкую ставку по налогу.
4. Услуги юриста
Если вы впервые покупаете недвижимость на Северном Кипре или не знакомы с местной правовой базой, то лучше всего воспользоваться услугами опытного юриста. Услуги юриста включают составление выгодного для вас контракта, проверку титулов на недвижимость, консультацию по вопросам недвижимости, проверку легальности покупки, контроль перевода денежных средств на счет продавца, получение разрешения на покупку от Совета Министров, перевод титула на ваше имя и многое другое, что поможет сделать вашу покупку легкой и безопасной. Стоимость всех этих услуг составляет около 2 тысяч долларов. Но если вы доверяете продавцу, то пользоваться услугами юриста не обязательно. Вы можете воспользоваться только некоторыми из всего списка услуг и заплатить гораздо меньшую сумму.
5. Расходы на содержание недвижимости
На Северном Кипре достаточно низкий уровень стоимости проживания, что имеет дополнительные преимущества для потенциальных покупателей недвижимости. Кипр предлагает обширный, но сравнительно недорогой образ жизни. Недавние статистические исследования определили Северный Кипр как одну из наиболее недорогих стран в Европе.
Стоимость подключения воды и электричества: между 1000 - 2000 фунтов. Счет за коммунальные услуги (электричество, вода, телефон, муниципальный сбор и т.д.) не более 70-100 фунтов в в месяц . Годовой налог на собственность (кансил такс) зависит от площади недвижимости и составляет около 50 фунтов в год.
